Combien rapporte un studio en Airbnb à Amiens ?

Le studio est le format le plus représenté dans le parc locatif amiénois, et c'est aussi celui où le passage en courte durée change le plus les chiffres. Pour une raison précise, qui tient à la structure du marché local.

Voici ce que rapporte réellement un studio à Amiens dans les deux modèles, et le point qui fait que certains propriétaires de studio regrettent d'avoir basculé.

Le plafond du marché étudiant

Amiens compte une population étudiante importante, et c'est elle qui fixe le prix des studios en location classique.

Un studio correct, proche du campus ou du centre, se loue autour de 480 € charges comprises. Dans l'hypercentre ou avec une prestation supérieure, on monte un peu, mais rarement loin.

Ce plafond n'est pas une question de qualité du bien, c'est une question de capacité de paiement du locataire. Un étudiant, même aidé, ne peut pas payer davantage. Vous pouvez refaire la cuisine et poser un parquet neuf, le loyer ne suivra pas proportionnellement.

Retirez les charges récupérables, entre 60 et 70 €, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant et la provision pour travaux.

Et retirez surtout la vacance estivale, qui est la particularité du marché étudiant : beaucoup de studios se vident en juin et ne se relouent qu'en septembre. Même avec un bail bien calé sur l'année universitaire, il faut provisionner cette période.

En net réel, un studio amiénois en location étudiante laisse entre 370 et 410 € par mois.

Le même studio en courte durée

À Amiens, un studio meublé et bien présenté se loue entre 45 et 60 € la nuit selon la saison, l'emplacement et le niveau d'équipement.

Sur le taux d'occupation, le studio bénéficie d'un avantage que les grandes surfaces n'ont pas : sa clientèle est locale et constante toute l'année. Ce ne sont pas des touristes, ou pas seulement.

Les familles de patients du CHU Amiens Picardie, qui cherchent un hébergement proche sur quelques nuits.

Les internes, infirmiers et personnels en rotation ou en stage, pour des séjours de quelques jours à quelques semaines.

Les déplacements professionnels, Amiens étant à une heure de Paris.

Et le tourisme classique : la cathédrale, les hortillonnages, les événements de la ville.

Cette base non saisonnière fait qu'un studio bien placé tourne entre 60 et 70 % d'occupation sur l'année, soit environ vingt nuits par mois, sans le creux estival du marché étudiant.

Vingt nuits à 50 € font 1 000 € de recettes brutes mensuelles.

Il faut en retirer la commission de plateforme, environ 3 %. L'énergie, l'eau et internet, désormais à votre charge, entre 60 et 80 € pour une petite surface. Les consommables, 20 à 30 €. Les charges de copropriété et l'assurance.

Les ménages et le linge, pour leur part, sont couverts par les frais de ménage facturés au voyageur, à condition de les avoir correctement paramétrés.

Une fois tout retiré, un studio amiénois en courte durée laisse entre 600 et 750 € par mois.

L'écart, et pourquoi il est plus marqué que sur un T2

Mettez les deux chiffres côte à côte : 370 à 410 € en location étudiante, 600 à 750 € en courte durée.

L'écart est de 230 à 340 € par mois. En valeur absolue, c'est comparable à ce qu'on observe sur un T2. Mais en proportion, c'est tout autre chose : on parle ici d'un supplément de 60 à 85 %, contre 30 à 50 % sur un T2.

La raison est simple. En location classique, le studio est bridé par le budget étudiant. En courte durée, il est payé à la nuit par une clientèle qui n'a pas ce plafond : la famille d'un patient hospitalisé ou un professionnel en déplacement ne compare pas votre studio à un autre studio étudiant, il le compare à une chambre d'hôtel.

C'est ce décalage de référence qui explique l'écart. Et c'est pour cette raison que le studio est, à Amiens, le format où la courte durée pèse le plus lourd dans le résultat.

Le piège du studio, que personne ne mentionne

Voilà le revers, et il est important.

Un studio attire des séjours courts. Une à deux nuits, souvent. Là où un T2 ou un T3 accueille des familles pour trois ou quatre nuits.

Conséquence directe : pour les mêmes vingt nuits occupées, un studio enchaîne dix à douze arrivées par mois, contre sept à huit pour un T2.

Soit dix à douze ménages complets. Dix à douze changements de linge. Dix à douze séries de messages, de remises de clés, de vérifications de consommables.

Vous travaillez donc 40 à 50 % de plus pour des recettes inférieures à celles d'un T2. Le studio est le format le plus rentable en proportion, et le plus exigeant en charge de travail par euro encaissé.

C'est la donnée que les simulateurs ignorent, et c'est celle qui fait abandonner. Beaucoup de propriétaires de studio tiennent trois mois, constatent qu'ils y passent leurs samedis, et reviennent au bail étudiant en concluant que le modèle ne marche pas. Le modèle marchait, c'est l'organisation qui n'avait pas été anticipée.

Les trois mois de démarrage

Comme pour tout bien, les chiffres ci dessus décrivent une annonce installée, avec des avis et un bon positionnement.

Une annonce neuve démarre sans avis et doit se placer sous le prix du marché pour obtenir ses premières réservations. Comptez environ trois mois autour de 400 à 500 € par mois avant d'atteindre le rythme normal.

Sur ce premier trimestre, vous gagnez à peine plus qu'en location étudiante, pour un travail incomparablement supérieur. C'est la période où il faut tenir, et c'est aussi celle où la plupart des abandons se produisent.

Pour qui le studio en courte durée fait sens

Il fonctionne bien si votre studio est proche de la gare, de l'hypercentre ou du CHU, si vous êtes organisé ou prêt à déléguer l'entretien, et si vous acceptez un rythme de dix à douze interventions mensuelles.

Il fonctionne mal si votre studio est excentré sans transport pratique, si vous habitez loin d'Amiens sans personne de confiance sur place, ou si vous comptiez sur un revenu passif. La courte durée en studio n'est pas un revenu passif, c'est une petite exploitation.

Si le rythme est le seul problème

C'est le cas de figure le plus courant. L'écart de 230 à 340 € par mois est intéressant, l'emplacement est bon, mais douze ménages mensuels à caler entre un départ à 11 h et une arrivée à 15 h ne tiennent pas dans un emploi du temps normal.

C'est exactement ce que nous prenons en charge à Amiens : le ménage complet entre deux séjours, le linge, les consommables, et le signalement de ce qui ne va pas avant que le voyageur suivant le découvre.

Si vous voulez savoir ce que votre studio pourrait produire et ce que l'entretien représenterait dans votre cas précis, écrivez nous ou appelez. On vous répond avec des chiffres, gratuitement, et sans que ça vous engage à quoi que ce soit, y compris si vous décidez ensuite que le jeu n'en vaut pas la chandelle.